October 2013

前两期我们介绍了房地产开发前期和开发中值得注意的有关税务事项。 那么房子建成后开始销售，增值税（GST）又是如何计算的呢？在很多情况下它就是售价的十一分之一。 有一个重要的减税策略就是申请增值税差额计划。 该计划允许卖家缴纳的增值税等于十一分之一的 “差额” ，而不是一个总售价的十一分之一 。一般来说，“差额”等于售价减去原购买价。但是，如果该物业在2000年7月1日已经拥有的，“差额”是售价减去财产在的2000年7月1日的市价。（该物业于该日的估值是必要的， 也因此有很多纠纷）。   谁可以使用增值税差额计划呢？ 企业在销售以下不动产时可以申请使用该计划： 出售永久业权土地权益 销售层数单位或 直供长期租赁   但是同时供应商买的土地也需要满足一些条件。 比如购买的地产首先没有使用全额增值税计划或者地产是从私人买的等等。这一点非常重要并且在购买土地前就要考虑进去。 根据增值税差额计划收购物业的买方（比如住宅投资或自住）无权抵扣他们支付购买价时付出的增值税。因此在出售商业楼宇时该计划也不一定适合。   书面协议才能使用增值税差额计划 对订立于2005年6月29日后销售不动产的合同，供应商和买家必须同意以书面形式申请使用增值税差额计划。协议必须在结算前定好，或者在税局允许的时间范围内。同时还需要保持以下记录五年 销售和购买合同和结算报表; 如何计算出“差额”的完整细节; 有关不动产被收购之日期的文件。 增值税差额计划是比较繁复的， 这里只能简单介绍，您如有需要请联系我们。   (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

我们曾经在上篇文章介绍过如何鉴别地产开发是投资性质还是生意性质。如果属于生意性质，那么税务局将会收取收入税和交易税（“GST”)。这一期我们将会介绍在地产开发收入纳税当中有哪些问题是需要注意的。 存货 生意性质的地产开发中，确立土地是营业存货是非常重要的。这是因为购买土地所花的费用可以抵扣营业所得的收入。 确立土地是否为营业存货有三点需要满足：1) 纳税人对土地有处置权。2)购买土地的目的是为了转售。3)涉及土地交易的商业活动已经开始。 另外，如果年终土地的价值高于年度初始价值，那么其中的差价将会是可纳税收入。而相反的，如果年度初始价值高于年终土地的价值，那么其中的差价将会是可抵扣费用。 还需要注意的是，如果对土地进行分割，那么只有在获得各自的产权证书时，每一块分割出来的土地才会变成营业存货，否则将会继续把分割的土地看为一个整体。 如果土地的购买、分割、开发和出售是一次性的，并且相关的商业活动已发生，土地还是会被看做是存货。土地的购买不需要重复性。 另外当地产开发商获得授权可以分割土地的时候，他可能还需要承担一系列的基础设施工作（例如安装排水系统、提供水源和电力设施），并且还需要地方政府对某些基础设施土地进行产权转让。所有的这些费用都需要根据分割的土地进行分配并且包括在营业存货的成本中。 阶段性地产开发 当土地是分阶段地进行开发时，开发所产生的费用可能会在开发计划的早期阶段发生。 税务局认为这些费用应该在整个计划中进行分配。但是这样会延后费用的入账并且使纳税人提早产生纳税义务。 贷款的利息 当土地为营业存货时，购买土地后所产生的贷款利息、地方委员会费用和土地税将不会构成营业存货的成本。在营业性质的地产开发中，这些费用属于营业中为了获取收入而必须产生的费用，因此是可以抵扣的。 下期将介绍增值税相关知识。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

如今，越来越多的信托在分配利润时出现了问题。这些问题主要来源于某些所谓的受托人 （”the Trustee”) 实际上并没有权利获得信托的利润分配。这种情况的发生通常是由于这些信托契约其实已清楚地写明这些受托人（包括现在的、以前的和未来的受托人）不能是信托的受益人。 2011年的一家庭法律案件里，法官发现信托利润分配的接受者是一家公司，而这家公司实际 上并不是信托的合法受益人。如果信托契约中有事先地声明这家公司是其潜在受益人或不将它排除的话， 那么给这家公司相应的利润分配将是合法的。 如果仔细地阅读信托契约，可以发现其实大多数新南威尔士州的信托契约可能会有上述“排除”条款。这是因为新南威尔士州的法律规定只有在受托人（包括现在的、以前的和未来的受托人）不能受益的情况下，转换受托人（比如房产信托的转换）才能享受印花税减免。 新南威尔士州是澳大利亚唯一有这一条款的区域，因此区域内的信托契约多含有类似的条款。受托人在签订契约时一定要认真地检阅，避免日后在分配利润时产生纠纷。对税务代理来说， 预防这类问题的发生其实很简单，那就是在分配前检阅信托契约。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

税务常识第23期 – 地产开发是投资还是生意？ 有很多地产投资者倾向于买大地以便于加层， 重建，或分割建Duplex或villa等。与此有关的税务却不一定了解。这其实是非常危险的。有些情况下，收入税（Income Tax）和增值税(GST)可能会使一个看上去非常盈利的投资导致亏损。 这些税务的征收首先取决于一个问题：您的地产开发是投资（realizing an investment）还是生意(business）呢？在很多情况下是很容易分别的。比如您买房投资收租多年，在出售前将房屋前后全部翻新，这种开发明显是投资性质的。再有就是您买房时的目标就很明确， 要建4个VILLA，买房后立即申请分割重建，建好后立即全部售出。这种情况和所有大的开发商一样也无任何争议，那就是您这个项目是属于生意性质的。 但是有时候是投资还是开发并不是那么明显，比如以下马修的例子。 马修在一块位于轻工业地区、面积有十亩的土地上管理着一家批发托儿所业务的公司。在马修退休后，他把公司卖给了他的竞争者。但是，对方不要那块土地，并且其中空置的房产也通过拍卖而被转让了。 有人建议马修处置那块空地最好的方法是修建用作工厂的房子，并让各房子有自己的产权，然后出售这些房子。马修在这块空地里用一辆大车作为办公室，管理着整个开发计划，并且把所有的开发项目外包给相关的专业人士和承包商，但同时保留小区规划的管理权。马修以前从来没有进行过以上相关的商业活动。那么这个项目到底是投资还是生意呢？ 税局对地产开发为投资还是生意应如何辨别提供了以下的考虑因素：1）地产开发的目的、规模和所投入的资金；2）投资者进行与地产开发相关的其它商业活动的目的与规模；3）地产开发所投入的资金；4）地产开发预计能获得的利润回报；5）投资者在地产开发中的参与程度；6）投资者与其它个体在地产开发中的关系；7）地产出售的目的等等。 通过分析，上述的地产开发似乎属于投资性质，这是因为马修 购买土地的时候并不是为了获得相关利润 在进行地产开发以前已经尝试过要出售土地 自己本身并没有为地产开发投入过多，大部分都外包给了专业的承包商 本身没有地产开发活动的记录 然而扩大商业角度来分析，马修的地产开发实际上应是生意性质，这是因为： 地产开发的规模是相当大的 他在工地里设立了方便其管理整个地产开发的办公场所 他与地方委员会和相关工程师讨论关于小区规划的事情 地产投资的成本往往是上百万或上千万，税务风险因此很高。 因此投资前咨询您的会计或律师非常必要。 本公司收集大量有关案例，如有疑问，欢迎查询。 下期将介绍地产开发作为生意在税务上因注意哪些事项。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

无论是公司还是个人，餐饮费用的产生是很常见。那么对于与工作相关的餐饮费用，在税务中应该如何处理呢？我们这周将会主要介绍与餐饮费用相关的税务知识。 加班而产生的餐饮费用 由于加班而产生的餐饮费用是可以抵扣。但是有几点是需要注意的： 1. 如果雇主有为员工提供餐饮津贴（overtime meal allowance）,那么只要实际的餐饮费用不超过津贴，餐饮费用是可以直接抵扣，不需要提供发票。如果员工已完全消费津贴， 这部分津贴则不需要包括在个人的收入中。 当然如果不够的话，雇员需要全额凭证才能抵扣。 2. 如果雇主没有为员工提供餐饮津贴，那么所有因加班而产生的餐饮费用个人都要有发票证明。 3. 对于2013-2014财政年度，合理的因加班产生的餐饮费用为每顿$27.7。 娱乐而产生的餐饮费用 属于娱乐性质的餐饮费用分为两类，一类是对于客户，另一类是对于员工。对于员工来说既能抵扣又无员工福利税的情况有两种： – 员工在公务出差时所产生的餐饮费用； – 雇主在办公室为员工提供的工作午餐； – 在雇主办公处内部消费比如饮料，茶，咖啡，水果等等提供给雇员的简单食品。 – 比如像红酒或拼盘一样员工带回家消费的小礼品 通常来说，为客户所产生的娱乐性质的餐饮费用是不能在公司报税里抵扣的，也不能用来抵扣GST，但同时是不会产生员工福利税。但是讲座除外- 讲座必须超过4小时并且不是泛泛的讨论。 其他情况包括 情况 公司报税与GST 员工福利税 员工带两个客人到餐厅用餐共花费了$150 员工部分（e.g.$50）可抵扣客人部分（e.g.$100）不可以抵扣 员工部分的会产生客人部分的并不会产生 雇主在办公室为员工提供的包含酒类并且不在办公食堂的高费用午餐 不可以抵扣 不会产生 雇主为员工在办公室举行社交型聚会 不可以抵扣 不会产生 雇主为员工与家属举行的社交性聚会 员工部分的不可以抵扣家属部分的可以抵扣 员工部分的不会产生家属部分的会产生 雇主为员工支付私人聚会 支付的费用可以抵扣 会产生 雇主为员工和家属提供电影票， 游船等 可以抵扣 会产生