News

上期我们提到了礼品（包括礼券）与增值税关系，这周我们来分析礼物与收入税(包括员工福利税)的关系。 根据税法，给客户和给员工礼物费用的处理是不一样的。 给员工的礼物费用 一般来说，公司给员工的礼物，例如一束鲜花，一般的礼券或者一晚假日酒店的住宿或是游船旅行等，都会产生员工福利税，但同时这些费用可以在收入税和增值税里进行抵扣。 如果这些礼物的价值是在$300以下，那么如果不是经常发生的话则将不会产生员工福利税。但是礼物是否抵扣主要在于是否是娱乐性质的。税局对此还发表过专门的指示。属于税法中娱乐性质的礼物是那些可以立刻用于娱乐并且不可以长久使用的物品。例如一张电影票或是一晚假日酒店的住宿。这些是不可以在收入税里抵扣。而非娱乐性质的礼物则是可以持续使用的物品，例如一瓶香槟，一台电视或电脑或一件瓷器等，则可以抵扣。 拿上面的例子来说， 鲜花和礼券不属于娱乐性质的礼物，而假日酒店或游船则属于。 给客户的礼物费用 公司给客户的礼物不会产生员工福利税。但是，并不是所有的礼物费用都可以用于抵扣收入税。 首先一个前提条件是这些礼物费用必须能够给公司带来利益。例如公司通过赠送礼物来给客户留下好的印象，以便该客户在未来能够介绍更多的客户给公司等等。在正常的商业交往下，这个条件的满足是不言而喻的。 接下来需要考虑的同样是赠送的礼物是否属于税法中所说的娱乐性质。属于娱乐性质的礼品并不可以用于抵扣收入税。但是相反不属于娱乐性质的礼品则是可以抵扣的。 需要注意的是，这些可以抵扣的礼品并没有价值的限制。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

在现时的日常商业生活中，赠送礼品或礼卷越来越流行。企业一般用来作为礼物给员工，客户或供应商，抑或是作为对员工的奖励，或用于市场的营销和推广。这一期将讨论增值税（GST）规则。 礼品没什么特别。买卖双方一手钱一手货，增值税买卖双方自付。但是对于出售和购买礼券的商家来说增值税可就是一门学问。 礼券分为两种，一种为有面值礼券，另一种非面值礼券。有面值的礼券必须能让持有者有对物品选择的空间和灵活度，例如一张能购买价值等于$100的Myer礼券。而非面值礼券则限制了持有者的选择权，例如一张某修车行的洗车劵，一家电影院的影片券，特定到某一天的热气球门票等。 按照税法，对于商家来说，出售非面值礼券时需要上缴增值税。出售面值礼券时不需要上缴增值税，而是要等顾客使用礼券换取商品时，才需要上缴增值税。对于购买礼券的企业来说，购买非面值礼券可以进行增值税退税。购买面值礼券时，不可以退税。 请看一下的例子： 公司A在附近的一家酒庄买了20张有$100面值礼券，酒庄给了A 10%的折扣（也就是花费了$1800）。A把这些礼券送给了它的客户。当客户使用这些礼券换取商品的时候，尽管酒庄只收到了$1800，但是酒庄将会需要按照礼券的面值，也就是$2000上缴增值税$182。而公司A并不可以进行增值税退税。 但是，假如公司A在酒庄直接用10%的折扣买了价值$2000的酒（也就是付了$1800），那么在拿到收据后，公司A将可以进行增值税退税，也就是能从税局拿回$163（$1800的1/11）。最终，公司A在买礼物上面实际总共花费了$1636。而酒庄也要对收到的$1800上缴增值税$163，而不是$182 ($2,000的1/11)。 因此 企业和商家在购买和出售礼品券的时候要考虑好成本和收益的关系。下期将讨论礼品（包括礼卷）收入税的影响。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

前两期我们介绍了房地产开发前期和开发中值得注意的有关税务事项。 那么房子建成后开始销售，增值税（GST）又是如何计算的呢？在很多情况下它就是售价的十一分之一。 有一个重要的减税策略就是申请增值税差额计划。 该计划允许卖家缴纳的增值税等于十一分之一的 “差额” ，而不是一个总售价的十一分之一 。一般来说，“差额”等于售价减去原购买价。但是，如果该物业在2000年7月1日已经拥有的，“差额”是售价减去财产在的2000年7月1日的市价。（该物业于该日的估值是必要的， 也因此有很多纠纷）。   谁可以使用增值税差额计划呢？ 企业在销售以下不动产时可以申请使用该计划： 出售永久业权土地权益 销售层数单位或 直供长期租赁   但是同时供应商买的土地也需要满足一些条件。 比如购买的地产首先没有使用全额增值税计划或者地产是从私人买的等等。这一点非常重要并且在购买土地前就要考虑进去。 根据增值税差额计划收购物业的买方（比如住宅投资或自住）无权抵扣他们支付购买价时付出的增值税。因此在出售商业楼宇时该计划也不一定适合。   书面协议才能使用增值税差额计划 对订立于2005年6月29日后销售不动产的合同，供应商和买家必须同意以书面形式申请使用增值税差额计划。协议必须在结算前定好，或者在税局允许的时间范围内。同时还需要保持以下记录五年 销售和购买合同和结算报表; 如何计算出“差额”的完整细节; 有关不动产被收购之日期的文件。 增值税差额计划是比较繁复的，

我们曾经在上篇文章介绍过如何鉴别地产开发是投资性质还是生意性质。如果属于生意性质，那么税务局将会收取收入税和交易税（“GST”)。这一期我们将会介绍在地产开发收入纳税当中有哪些问题是需要注意的。 存货 生意性质的地产开发中，确立土地是营业存货是非常重要的。这是因为购买土地所花的费用可以抵扣营业所得的收入。 确立土地是否为营业存货有三点需要满足：1) 纳税人对土地有处置权。2)购买土地的目的是为了转售。3)涉及土地交易的商业活动已经开始。 另外，如果年终土地的价值高于年度初始价值，那么其中的差价将会是可纳税收入。而相反的，如果年度初始价值高于年终土地的价值，那么其中的差价将会是可抵扣费用。 还需要注意的是，如果对土地进行分割，那么只有在获得各自的产权证书时，每一块分割出来的土地才会变成营业存货，否则将会继续把分割的土地看为一个整体。 如果土地的购买、分割、开发和出售是一次性的，并且相关的商业活动已发生，土地还是会被看做是存货。土地的购买不需要重复性。 另外当地产开发商获得授权可以分割土地的时候，他可能还需要承担一系列的基础设施工作（例如安装排水系统、提供水源和电力设施），并且还需要地方政府对某些基础设施土地进行产权转让。所有的这些费用都需要根据分割的土地进行分配并且包括在营业存货的成本中。 阶段性地产开发 当土地是分阶段地进行开发时，开发所产生的费用可能会在开发计划的早期阶段发生。 税务局认为这些费用应该在整个计划中进行分配。但是这样会延后费用的入账并且使纳税人提早产生纳税义务。 贷款的利息 当土地为营业存货时，购买土地后所产生的贷款利息、地方委员会费用和土地税将不会构成营业存货的成本。在营业性质的地产开发中，这些费用属于营业中为了获取收入而必须产生的费用，因此是可以抵扣的。 下期将介绍增值税相关知识。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

如今，越来越多的信托在分配利润时出现了问题。这些问题主要来源于某些所谓的受托人 （”the Trustee”) 实际上并没有权利获得信托的利润分配。这种情况的发生通常是由于这些信托契约其实已清楚地写明这些受托人（包括现在的、以前的和未来的受托人）不能是信托的受益人。 2011年的一家庭法律案件里，法官发现信托利润分配的接受者是一家公司，而这家公司实际 上并不是信托的合法受益人。如果信托契约中有事先地声明这家公司是其潜在受益人或不将它排除的话， 那么给这家公司相应的利润分配将是合法的。 如果仔细地阅读信托契约，可以发现其实大多数新南威尔士州的信托契约可能会有上述“排除”条款。这是因为新南威尔士州的法律规定只有在受托人（包括现在的、以前的和未来的受托人）不能受益的情况下，转换受托人（比如房产信托的转换）才能享受印花税减免。 新南威尔士州是澳大利亚唯一有这一条款的区域，因此区域内的信托契约多含有类似的条款。受托人在签订契约时一定要认真地检阅，避免日后在分配利润时产生纠纷。对税务代理来说， 预防这类问题的发生其实很简单，那就是在分配前检阅信托契约。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)