News

我们曾经在上篇文章介绍过如何鉴别地产开发是投资性质还是生意性质。如果属于生意性质，那么税务局将会收取收入税和交易税（“GST”)。这一期我们将会介绍在地产开发收入纳税当中有哪些问题是需要注意的。 存货 生意性质的地产开发中，确立土地是营业存货是非常重要的。这是因为购买土地所花的费用可以抵扣营业所得的收入。 确立土地是否为营业存货有三点需要满足：1) 纳税人对土地有处置权。2)购买土地的目的是为了转售。3)涉及土地交易的商业活动已经开始。 另外，如果年终土地的价值高于年度初始价值，那么其中的差价将会是可纳税收入。而相反的，如果年度初始价值高于年终土地的价值，那么其中的差价将会是可抵扣费用。 还需要注意的是，如果对土地进行分割，那么只有在获得各自的产权证书时，每一块分割出来的土地才会变成营业存货，否则将会继续把分割的土地看为一个整体。 如果土地的购买、分割、开发和出售是一次性的，并且相关的商业活动已发生，土地还是会被看做是存货。土地的购买不需要重复性。 另外当地产开发商获得授权可以分割土地的时候，他可能还需要承担一系列的基础设施工作（例如安装排水系统、提供水源和电力设施），并且还需要地方政府对某些基础设施土地进行产权转让。所有的这些费用都需要根据分割的土地进行分配并且包括在营业存货的成本中。 阶段性地产开发 当土地是分阶段地进行开发时，开发所产生的费用可能会在开发计划的早期阶段发生。 税务局认为这些费用应该在整个计划中进行分配。但是这样会延后费用的入账并且使纳税人提早产生纳税义务。 贷款的利息 当土地为营业存货时，购买土地后所产生的贷款利息、地方委员会费用和土地税将不会构成营业存货的成本。在营业性质的地产开发中，这些费用属于营业中为了获取收入而必须产生的费用，因此是可以抵扣的。 下期将介绍增值税相关知识。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

如今，越来越多的信托在分配利润时出现了问题。这些问题主要来源于某些所谓的受托人 （”the Trustee”) 实际上并没有权利获得信托的利润分配。这种情况的发生通常是由于这些信托契约其实已清楚地写明这些受托人（包括现在的、以前的和未来的受托人）不能是信托的受益人。 2011年的一家庭法律案件里，法官发现信托利润分配的接受者是一家公司，而这家公司实际 上并不是信托的合法受益人。如果信托契约中有事先地声明这家公司是其潜在受益人或不将它排除的话， 那么给这家公司相应的利润分配将是合法的。 如果仔细地阅读信托契约，可以发现其实大多数新南威尔士州的信托契约可能会有上述“排除”条款。这是因为新南威尔士州的法律规定只有在受托人（包括现在的、以前的和未来的受托人）不能受益的情况下，转换受托人（比如房产信托的转换）才能享受印花税减免。 新南威尔士州是澳大利亚唯一有这一条款的区域，因此区域内的信托契约多含有类似的条款。受托人在签订契约时一定要认真地检阅，避免日后在分配利润时产生纠纷。对税务代理来说， 预防这类问题的发生其实很简单，那就是在分配前检阅信托契约。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

税务常识第23期 – 地产开发是投资还是生意？ 有很多地产投资者倾向于买大地以便于加层， 重建，或分割建Duplex或villa等。与此有关的税务却不一定了解。这其实是非常危险的。有些情况下，收入税（Income Tax）和增值税(GST)可能会使一个看上去非常盈利的投资导致亏损。 这些税务的征收首先取决于一个问题：您的地产开发是投资（realizing an investment）还是生意(business）呢？在很多情况下是很容易分别的。比如您买房投资收租多年，在出售前将房屋前后全部翻新，这种开发明显是投资性质的。再有就是您买房时的目标就很明确， 要建4个VILLA，买房后立即申请分割重建，建好后立即全部售出。这种情况和所有大的开发商一样也无任何争议，那就是您这个项目是属于生意性质的。 但是有时候是投资还是开发并不是那么明显，比如以下马修的例子。 马修在一块位于轻工业地区、面积有十亩的土地上管理着一家批发托儿所业务的公司。在马修退休后，他把公司卖给了他的竞争者。但是，对方不要那块土地，并且其中空置的房产也通过拍卖而被转让了。 有人建议马修处置那块空地最好的方法是修建用作工厂的房子，并让各房子有自己的产权，然后出售这些房子。马修在这块空地里用一辆大车作为办公室，管理着整个开发计划，并且把所有的开发项目外包给相关的专业人士和承包商，但同时保留小区规划的管理权。马修以前从来没有进行过以上相关的商业活动。那么这个项目到底是投资还是生意呢？ 税局对地产开发为投资还是生意应如何辨别提供了以下的考虑因素：1）地产开发的目的、规模和所投入的资金；2）投资者进行与地产开发相关的其它商业活动的目的与规模；3）地产开发所投入的资金；4）地产开发预计能获得的利润回报；5）投资者在地产开发中的参与程度；6）投资者与其它个体在地产开发中的关系；7）地产出售的目的等等。 通过分析，上述的地产开发似乎属于投资性质，这是因为马修 购买土地的时候并不是为了获得相关利润 在进行地产开发以前已经尝试过要出售土地 自己本身并没有为地产开发投入过多，大部分都外包给了专业的承包商 本身没有地产开发活动的记录 然而扩大商业角度来分析，马修的地产开发实际上应是生意性质，这是因为： 地产开发的规模是相当大的 他在工地里设立了方便其管理整个地产开发的办公场所 他与地方委员会和相关工程师讨论关于小区规划的事情 地产投资的成本往往是上百万或上千万，税务风险因此很高。 因此投资前咨询您的会计或律师非常必要。

无论是公司还是个人，餐饮费用的产生是很常见。那么对于与工作相关的餐饮费用，在税务中应该如何处理呢？我们这周将会主要介绍与餐饮费用相关的税务知识。 加班而产生的餐饮费用 由于加班而产生的餐饮费用是可以抵扣。但是有几点是需要注意的： 1. 如果雇主有为员工提供餐饮津贴（overtime meal allowance）,那么只要实际的餐饮费用不超过津贴，餐饮费用是可以直接抵扣，不需要提供发票。如果员工已完全消费津贴， 这部分津贴则不需要包括在个人的收入中。 当然如果不够的话，雇员需要全额凭证才能抵扣。 2. 如果雇主没有为员工提供餐饮津贴，那么所有因加班而产生的餐饮费用个人都要有发票证明。 3. 对于2013-2014财政年度，合理的因加班产生的餐饮费用为每顿$27.7。 娱乐而产生的餐饮费用 属于娱乐性质的餐饮费用分为两类，一类是对于客户，另一类是对于员工。对于员工来说既能抵扣又无员工福利税的情况有两种： – 员工在公务出差时所产生的餐饮费用； – 雇主在办公室为员工提供的工作午餐； – 在雇主办公处内部消费比如饮料，茶，咖啡，水果等等提供给雇员的简单食品。 – 比如像红酒或拼盘一样员工带回家消费的小礼品 通常来说，为客户所产生的娱乐性质的餐饮费用是不能在公司报税里抵扣的，也不能用来抵扣GST，但同时是不会产生员工福利税。但是讲座除外- 讲座必须超过4小时并且不是泛泛的讨论。

澳洲大约有160,000 个公司年销售额在2百万到2.5亿， 98%都是私人拥有。 今年， 对于这些企业税务局将会审查他们逾期未交的税表， 尤其是他们拥有的信托，合伙企业和实体是否有任何报税义务。 税务局将会对下方面进行重点审查： 股东通过不恰当的股东贷款从而免费使用生意基金 个人挪用公司基金进行个人消费 不正确的使用信托以及隐瞒收入 不披露或少报资产增值税 凤凰欺诈行为 很多小型企业由于时间与资源的不足，难以履行相应的纳税与养老基金的责任。因此，税务局试图对这些小型企业早期介入来帮助其履行他们的责任。 然而，税务局仍旧发现有小型企业没有申报其收入，并且过多地申请税务优惠。这些企业会隐瞒他们的收入，或者只限于现金交易，或者不正确的使用小生意资本增值税优惠。 税务局已经增强了他们信息收集的能力，从而可以获得更多小型企业的交易数据，例如给建筑承包商的的费用和股票与房产买卖时所获得的收益信息。 税务局还在其网站公布了小型企业基准来总结企业所申报的所得税与季度消费税。这些基准可以让小型企业跟其同行进行对比，从而确定他们所申报的信息是否属于正常范围内。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

这周我们将会为大家讲讲预算对养老基金的影响。本次的预算对中小型公司的直接影响很小， 就不再另述了。 养老基金 1. 与优惠供款上限有关的法律将会引入。法律内容包括，从2013年7月1号开始，60岁以上的人的优惠纳税上限将从现在的每年$25,000提高到每年$35,000。从2014年7月1号开始，该法律也适用于50岁以上的人群。 2. 超过优惠供款上限的部分是要收取税款滞纳罚金的，税率是由个人的个人所得税率所决定。在此之前，税款滞纳罚金的税率是31.5%，这造成了不管个人的收入水平如何，其税款滞纳罚金税率最高可到达46.5%。 3. 之前，联邦政府曾公布从2013年7月1号开始，养老金占工资的保障率将会从现在的9%逐步提高，到2019年7月1号将会达到12%。如今，联邦政府重申从2013年7月1号开始，保障率将会从9%提高到9.25%。 4. 关于养老基金和信托的纳税分期付款安排有所改变。现在，所有的养老基金将需要以月为基础来分期缴税。 税务管理与法规 联邦政府将会逐步地向更多的纳税人收取更多的分期付款（PAYG），但同时也承诺将至少投入2亿5千5百万来资助各部门的纳税管理。这一做法是对所有自我管理的养老基金将在2013-2014年度缴纳更多的养老基金特种税 （大约有5千万）的额外补充。 上述做法也将会对贸易额2千万以上的业务实体的PAYG 有所影响。 主要的纳税管理活动 -税务局将会成立特别小组调查信托。政府将会分4年向税务局提供6790万来资助对于信托税务的管理活动。活动内容包括调查那些利用信托来偷税避税的纳税人，并且虚报信托的纳税额从而减少纳税义务。 -增强信息的匹配。政府将会分4年向税务局提供7780万来资助其与第三方进行信息配对。活动内容包括加强对管理基金所上报的不动产、股票还有单位出售的信息配对，还有对管理信托、合伙企业还有公司的利息与分红的利润分配进行信息配对。下一个财政年度，税务局将有能力对6亿笔交易进行信息配对。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

纳税人马先生和他的夫人从事进口轴承的批发业业务，两人都是私人公司的董事。 在2008年1月，税务局 对他们的公司2001到2006 的 收入进行审计。审计发现，公司的所得税申报金额中“支付给相关人员”一项实际上是付到纳税人的联名银行账户。纳税人并没有在自己的所得税申报表中把这款项作为收入申报。 纳税人的妻子去世于2008年9月。她的丈夫是她的遗产的执行人。 纳税人声称付款占工资支付他的三个孩子和他的侄子。 税务局在审计中对纳税人和他妻子的个人税表进行修订，称从公司付到他们联名账户的款项时他们各年的收入，并处以50％的税收短缺的行政处罚罚款。 法庭对案子审阅后，作出以下裁决： 1。修订评估是否超标？ 法庭认为，纳税人的孩子们确实为公司工作了很多时间，但没有足够的证据来证明他们声称的工作时间。因此，只有一小部分的金额可以代表孩子们的工资。 法庭认为还认为侄子确实为公司工作，该公司转到银行帐户钱中一部分应该以信托方式支付侄子的工资。 签于上述原因，税务局对纳税人收入的修订评估过多。 2。行政处罚是否应预留？ 该法庭认为，50％的税收短缺的行政处罚罚款适当，没有减免的必要。 这里我们有必要提醒一下小生意业主，如果你是公司的director，从你的公司转钱到个人的账户，这笔款项是要做为你个人的收入报税的。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

最近，税务局公布了最新的2013-2014年税收审查重点的公告。 该公告提出有些纳税人不合法履行纳税和养老金有关条例的义务，这一潜在风险引起了税务局的极大关注。并且，该文章还介绍了税务局将如何阻止、审查和处理那些不合法的行为。税局强调该公告所列举的并不包括税局将会采取的所有的行动，而只是将采取的重点行动。 审查的重点有： 利润转移 税务犯罪 不合理利用信托 以下是税务局认为在税务和养老金方面存在较大风险的领域： 上报不适当的工作相关费用 富人是否正确申报应纳税收入 是否正确申报工资预扣税 承包商安排 中小型企业的凤凰重生的逃税计划 雇主不正确的给雇员发放养老金 阻止偷税漏税活动的一个有力的工具是税务局日渐强大的信息与数据匹配系统。 该系统涵盖了更加强大的数据库，包括股票的买卖、投资信托管理的物业资料 和范围日渐扩大的国际间银行交易数据。 随着税务局不断地进行分析和匹配由第三方提供的信息，阻止虚假的税收抵扣和假冒的身份继续是今年的重点。在今后的几期里我们会详细介绍一些关于中小企业的关注重点。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

在上一期税务常识中，我们提到了税务局最新公布关于2013-2014年税收审查的重点的文章。 这一期，我们将重点介绍税务局对于个人所得税的审查重点。 2013-2014年审查重点有以下： 1）错误地申报收入与抵扣 今年，税务局将会继续提高其信息收集的能力，并且还会增加预先填充报告（Pre-filling report）的信息内容。 税务局将会对那些与信息数据有出入的个人进行审查，例如那些没有完全申报其收入（包括海 外收入）的个人。 今年，税务局将会利用新的信息来源对以下方面进行审查：私人医疗保险的抵扣; 洪水税的征 收豁免; 应纳税的政府拨款和支付; 建筑行业中给承包商的某些费用 另外税局注意到申报与工作相关费用的数量还是继续增加，因此税务局会继续对那些不恰当地 申报税收抵扣和优惠进行重点审查。 其中会特别审查以下行业： 房屋与建筑行业的工人、施工监督的主管和项目经理 销售与市场营销主管 税务局会加大审计对有大量工作相关费用抵扣的个人所得税退税的力度。这些错误申报包括误 差、记录不完整、不正确建议还有故意的虚假申报。 2）利用复杂的生意结构来逃税的富人 税务局发现一些高收入的个人会运用一些复杂的策略来逃避他们的纳税责任，其中包括没有完 全申报收入，如股息、资本收入和海外收入。一些富人会利用例如公司、信托和自我管理的养 老基金等实体以逃避申报所有的收入或者资产的出售。 税务局将会联系那些收入与纳税和经济表现不一致的个人，让他们对其财务进行解释。

雖然稅務計劃需要隨時考慮並加以調整，但是財政年度終結前的最後衝刺對有些客戶來說，還是有一定的幫助，以下筆者重點談談個人（包括投資者）及與生意有關的一些退稅技巧： 個人與投資者退稅 1. 如果可能的話，收入「遲收」總是吸引人的。如可能的話，定期存款利息7月1日後收到；一些近期內要賣的賺錢的股票也等到7月份以後再處理。 2. 同時提前抵扣費用也使得稅收滯後。 以下就是幾個可以考慮的方案： 預繳費 （Prepayment）——最簡單的辦法之一，就是把一些可扣稅的費用預繳。比如您的專業組織的年費、報刊費，投資者的下一年的利息、市政府費用等等。如果報稅及時的話，近一半的費用很快就會通過退稅還給您。 修理（Repair）——如果投資房產者要做修理的話，年底前作是個好時候。修理但不要做成資本投資。比如，地毯舊了換一個新的，這就是修理，費用可以全扣稅，但是如果換個新的地板，這就有可能變成了資本增值，只能每年折舊了。 條件符合的話，交更多的養老金。養老金的稅收只有15%。請注意不要超過$25,000 （其中包括僱主的貢獻）。 賣掉虧錢的股票或投資等。 3.個人抵稅優惠的最新變動： 2013年稅務居民的免稅額為$18，200。同時由於低收入抵扣，實際免稅額為$20,542。 非稅務居民由於無免稅額，實際稅率反而提高。另外從2012年5月8日起，非居民將不再享受50%增值稅減免。對有些非居民客戶來講，做一個5月8日的估價報告是一個很好的主意。 2013年稅務居民的免稅額為$18，200。同時由於低收入抵扣，實際免稅額為$20,542。 如果你的年收入$84,000以上或家庭收入$168,000以上，醫療費用的抵扣從自付費用的20%降至10%，而且門檻增加到5千元。 老年僱員的抵扣將只給與1957年7月1日前出生的納稅人。 配偶抵扣也只給與1952年7月1日前出生的配偶。 下期我们将讲一下小生意的退税技巧。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)

上期我们谈了个人（包括投資者）的一些退税技巧, 生意退稅同樣也有訣竅: 生意退稅 同樣收入條件允許的情況下能夠遲收也是很好的選擇，比如大多數生意收入已發票日期為主，那麼為什麼不考慮將最後幾天的發票推遲發出呢？ 退稅方案還包括： 1. 折舊 （Depreciation）——在接近財政年度的時候，應該複審資產登記註冊表。如果有可以註銷的舊的或是廢棄的資產，公司可以申請立即扣除；對於折舊資產，如果納稅人停止使用某個資產並且不期望後來再使用，也有可能享有扣除。 2. 小生意這方面有很多優惠，比如如果年底前買車的話，可以一次性扣除5千元加15%車價的折舊，其它6500元以下資產可以立即折扣。 3. 小生意也可以像個人一樣「預交年費」提前抵扣，大生意的話就只能扣除$1,000元以下的預交費用。 4. 壞賬註銷（Bad debts）——在符合壞賬定義的前提下，壞賬是准予抵扣的。納稅人在財政年度末之前，應該複查自己的負債人，看哪些負債可能成為壞賬，將被註銷並及時入賬。 5. 在6月30日前，僱主及/或自僱退休金供款必須到位，尤其是您希望達到每人25,000元的上限，但切忌不要超出。 6. 董事費和員工獎金（Directors fees or employee bonuses）——如果明確地承諾要付董事費或員工獎金並在財政年度末之前通過一個合理授權的決議，公司有權扣除該筆費用。但是這時董事還沒有收到獎金，因此個人還無須繳稅。 7. 對貿易或批發生意最主要、也可能是最容易的減稅考慮，還是在庫存估價上。一般情況下生意的庫存可能都是以成本計價的。但是稅法允許可以用「市場價」或是「代替價」來估算庫存。這就給業主提供一些餘地，比如存貨有些已經沒有什麼價值或是應該註銷了。

在承认预算盈余不再是一个现实的五个月后，财长斯万（Wayne Swan）终于透露了预算赤字的程度 – 至少$18个亿。2013年的财政预算到底是一个怎样的预算，反对党和社会各界是怎么评价的？它对于你来说又有什么切身影响。 总的说来，政府把高达２０亿的赤字归结于归咎于澳元高企和较低的资本增值税导致税收下降，尽管年度全国财政收入比去年增长了6％。这也难怪，工党希望我们在消化这一预算时，展望未来而不是回首去年。 工党同时希望我们在解读财长斯万的第六个预算时得出公平和繁荣富强的消息，然而反对政党对预算的解读是不诚实和增加预算危机。 悉尼先驱晨报“的经济编辑罗斯吉登斯指出，离下次联邦大选仅剩四个月的时间，工党是不可能有足够的时间进行对预算提出的变化立法，这个预算只是一个大选前的政策声明。 但是，工党真的希望历史记住它倡导的全国残疾保险计划（NDIS）和Gonski教育的改革，它已经承诺在10年内提供资金和相应地削减开支。工党已经确定了现时澳洲经济增长正从矿业投资过渡到其他领域，并宣称他们要通过教育的改革和创新使澳洲的劳动者为“亚洲世纪”提供知识，技能和机会。 但是令人惊讶的是，一些很快实施的增税却来自普通的澳洲家庭， 比如增加医疗保险税以及取消新生儿津贴。而它对企业的增税只是局限于大型跨国企业， 而且这些措施的实行实在不像是工党的什么责任了。 在今后的两周里，我们可以将一些已经和必定实施的税务措施在重新回顾一下。 (以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)