税务常识第23期 – 地产开发是投资还是生意？
有很多地产投资者倾向于买大地以便于加层， 重建，或分割建Duplex或villa等。与此有关的税务却不一定了解。这其实是非常危险的。有些情况下，收入税（Income Tax）和增值税(GST)可能会使一个看上去非常盈利的投资导致亏损。
这些税务的征收首先取决于一个问题：您的地产开发是投资（realizing an investment）还是生意(business）呢？在很多情况下是很容易分别的。比如您买房投资收租多年，在出售前将房屋前后全部翻新，这种开发明显是投资性质的。再有就是您买房时的目标就很明确， 要建4个VILLA，买房后立即申请分割重建，建好后立即全部售出。这种情况和所有大的开发商一样也无任何争议，那就是您这个项目是属于生意性质的。
但是有时候是投资还是开发并不是那么明显，比如以下马修的例子。
马修在一块位于轻工业地区、面积有十亩的土地上管理着一家批发托儿所业务的公司。在马修退休后，他把公司卖给了他的竞争者。但是，对方不要那块土地，并且其中空置的房产也通过拍卖而被转让了。
有人建议马修处置那块空地最好的方法是修建用作工厂的房子，并让各房子有自己的产权，然后出售这些房子。马修在这块空地里用一辆大车作为办公室，管理着整个开发计划，并且把所有的开发项目外包给相关的专业人士和承包商，但同时保留小区规划的管理权。马修以前从来没有进行过以上相关的商业活动。那么这个项目到底是投资还是生意呢？
税局对地产开发为投资还是生意应如何辨别提供了以下的考虑因素：1）地产开发的目的、规模和所投入的资金；2）投资者进行与地产开发相关的其它商业活动的目的与规模；3）地产开发所投入的资金；4）地产开发预计能获得的利润回报；5）投资者在地产开发中的参与程度；6）投资者与其它个体在地产开发中的关系；7）地产出售的目的等等。
通过分析，上述的地产开发似乎属于投资性质，这是因为马修
- 购买土地的时候并不是为了获得相关利润
- 在进行地产开发以前已经尝试过要出售土地
- 自己本身并没有为地产开发投入过多，大部分都外包给了专业的承包商
- 本身没有地产开发活动的记录
然而扩大商业角度来分析，马修的地产开发实际上应是生意性质，这是因为：
- 地产开发的规模是相当大的
- 他在工地里设立了方便其管理整个地产开发的办公场所
- 他与地方委员会和相关工程师讨论关于小区规划的事情
地产投资的成本往往是上百万或上千万，税务风险因此很高。 因此投资前咨询您的会计或律师非常必要。 本公司收集大量有关案例，如有疑问，欢迎查询。
下期将介绍地产开发作为生意在税务上因注意哪些事项。
(以上只代表本人个人观点并不适用每个人, 有关建议不能作为您行动的依据)
